Procedimiento de Desahucio en España
Historia del Procedimiento de Desahucio
El juicio de desahucio, como define la Real Academia Española, es el sumario que tiene por objeto el lanzamiento de quien como arrendatario, dependiente o precarista posee bienes ajenos sin otro título que el de arriendo caducado o resuelto. Esta materia ha tenido una regulación específica desde tiempos inmemoriales, llegando hasta la normativa moderna que ha sufrido un desarrollo constante.
Regulación Antigua y Proteccionismo para los Arrendatarios
A mediados del siglo XX, se estableció una legislación claramente favorable a los intereses del arrendatario frente al arrendador. Esta legislación intervencionista, cuyos ejemplos más destacados son la Ley Hipotecaria de 1946 y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956, provocó la reticencia de los propietarios de viviendas a ponerlas en alquiler debido a la falta de protección legal y a la lentitud del proceso para recuperar la propiedad arrendada.
Cambios en la Legislación y Tendencia Liberalizadora
El primer intento de liberalizar el mercado del alquiler en España se produjo con el Real Decreto Ley de 1985, que estableció la libertad de pacto sobre la duración de los contratos de arrendamiento urbano, eliminando la «prórroga forzosa» que tanto preocupaba a los arrendadores. Esta tendencia liberalizadora continuó con la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que favoreció la liberalización del mercado, como se evidencia en el régimen de absoluta libertad para establecer la renta y la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Impacto de la Crisis Económica y Agilización del Proceso de Desahucio
La crisis económica provocó un aumento significativo de los conflictos de arrendamiento, evidenciando los problemas prácticos de la nueva regulación del procedimiento de desahucio. Estos problemas hacían que el procedimiento no fuera tan rápido y ágil como se deseaba. Por ello, se promulgaron varias leyes con el objetivo de acelerar y agilizar los procedimientos de desahucio, dando lugar a lo que los medios de comunicación han denominado «desahucio exprés». En nuestra opinión, este conjunto de medidas ha logrado que el procedimiento de desahucio en España sea más rápido y ágil, acercándose en cuanto a la duración del trámite procesal de recuperación de la finca, a los parámetros y estándares europeos.
TIPOS DE PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Aunque el procedimiento verbal de desahucio es el habitual en los conflictos de arrendamiento, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece otros procedimientos para abordar estos casos.
Juicio Ordinario
Regulado en los artículos 399 y siguientes de la LEC, este procedimiento aborda cuestiones de naturaleza arrendaticia que no están reservadas al procedimiento verbal. Un ejemplo de ello son los casos de desahucio por incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, como la realización de obras, el horario de apertura de un local de negocio, el incumplimiento de la normativa de la comunidad de propietarios, el desarrollo de actividades nocivas o prohibidas, entre otros.
Juicio Verbal
El juicio verbal, regulado en los artículos 437 y siguientes de la LEC, se utiliza para los conflictos de arrendamiento basados en el impago de la renta o de las cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo de duración legal o contractual del arrendamiento. Su objetivo es permitir al dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, recuperar la posesión de dicha finca.
Además, desde la entrada en vigor de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre, todas las reclamaciones de rentas o cantidades asimiladas a la renta, independientemente de su importe y de si se acumulan a la acción de desahucio, se tramitan mediante el juicio verbal.
Procedimiento Monitorio
Para la simple reclamación de cantidades adeudadas en concepto de renta y cantidades asimiladas, es posible articular la reclamación a través del procedimiento monitorio, siempre y cuando la deuda conste en alguno de los documentos especificados en el artículo 812 de la LEC.
EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO
El juicio verbal se destaca como el mecanismo estándar para ejecutar una pretensión de desahucio, una acción que exige la posesión de un inmueble por un tercero. Su objetivo es poner fin a esa posesión sin la compensación de renta o sin un título habilitante.
Los desahucios se tramitan mediante este juicio cuando se basan en (i) la falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, (ii) la expiración del plazo contractual del arrendamiento y (iii) la posesión en precario del inmueble por parte del arrendatario (artículos 250.1.1º y 2º LEC).
El deshaucio por falta de pago
El desahucio por falta de pago se enfoca en el derecho del arrendador a la resolución del contrato y al desalojo del objeto arrendado por incumplimiento del arrendatario. Es necesario que el arrendatario haya incumplido su obligación de pago de renta, la cual debe estar establecida en el contrato. Si existe una disputa sobre el monto, se requiere un juicio ordinario para su determinación.
Una cuestión relevante en este tipo de desahucio es la definición de los conceptos que constituyen la renta, ya que solo su impago permite la acción de desahucio. Las partes pueden pactar los gastos que forman parte de la renta (mantenimiento, comunidad, tasas y tributos, etc.), y su impago permite la acción de desahucio.
La jurisprudencia sostiene que el pago total de la renta del arrendamiento, incluso después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, incluso si se basa en el impago de una sola mensualidad de renta.
Este procedimiento tiene un carácter sumario, lo que significa que los efectos de la sentencia no son definitivos y las partes pueden plantear nuevamente la cuestión en un ulterior proceso declarativo plenario sin limitación alguna. El principal indicativo de este carácter sumario es lo dispuesto en el artículo 444.1 LEC, que limita al demandado los motivos de oposición a la demanda de desahucio, pudiendo solo alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Desahucio por expiración del plazo contractual
Los desahucios fundamentados en la expiración del plazo contractual o legal para el arrendamiento también se ventilan a través del juicio verbal. La mayoría de los casos se enfocan en determinar la duración del contrato y la aplicación de posibles prórrogas, ya sea contractual o según la normativa (es decir, el artículo 9 de la LAU o la tácita reconducción establecida en el artículo 1566 CC).
Según la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid del 28 de octubre de 2015, la determinación del plazo del contrato de arrendamiento puede resolverse en el marco del juicio verbal, no siendo considerado una cuestión compleja que deba tratarse en un juicio ordinario.
Sin embargo, la naturaleza plenaria o sumaria del procedimiento puede ser objeto de debate. Por un lado, el artículo 447.2 LEC clasifica el desahucio por expiración del plazo como un procedimiento que concluye con una sentencia sin efecto de cosa juzgada. Por otro lado, el artículo 444.1 LEC solo limita las alegaciones y pruebas del demandado en los juicios de desahucio por falta de pago, y no en los desahucios por expiración del plazo.
A pesar de lo dispuesto en el artículo 447.2 LEC, se considera que el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo es un procedimiento plenario, lo que implica que no hay limitación en los medios de alegación y prueba del demandado, existe la posibilidad de reconvención y no se aplica la doctrina de las «cuestiones complejas». Esto se reconoce, por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona del 22 de diciembre.
Desahucios por Precario
El juicio verbal es el procedimiento adecuado para tramitar las reclamaciones de desahucio por precario. Se considera precarista a aquel que, sin pagar ninguna renta, ocupa un inmueble sin título que lo autorice. Para estimar la demanda, es necesario:
- Que el demandante acredite un título válido que le otorgue el derecho a reclamar la posesión (por ejemplo, título de propietario o usufructuario)
- Que el inmueble en cuestión esté claramente identificado
- Que se demuestre que el demandado ocupa o posee inmediatamente el inmueble sin ningún título que le habilite para ello y sin pagar renta alguna.
El desahucio por precario tiene una naturaleza plenaria, ya que tanto el artículo 444.1 LEC (que limita las razones de oposición del demandado) como el artículo 447.2 LEC (que establece la ausencia de cosa juzgada en las sentencias de ciertos procedimientos) restringen su aplicación al desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, sin mencionar el desahucio por precario.
No existen limitaciones en términos de medios de defensa y propuesta de pruebas por parte de los litigantes. La sentencia que resuelve el proceso tendrá efectos de cosa juzgada, pudiendo dirimirse en el proceso todas las cuestiones relativas a la validez, existencia y eficacia del título que respalde la posesión del demandado. Sin embargo, no pueden juzgarse cuestiones adicionales, dado que se trata de una acción de naturaleza estrictamente posesoria.
Enervación de la Acción de Desahucio
Definición de Enervación
La enervación, según Garberí Llobregat, es una facultad conferida al demandado mediante la cual, si satisface las cantidades que adeuda al arrendador en la forma, cuantía y condiciones legalmente previstas, puede provocar –por una sola vez– la finalización anticipada del juicio de desahucio mediante una resolución que dejará imprejuzgada la acción, y por tanto, ni resolverá el contrato de arrendamiento, ni alterará la situación arrendaticia objeto del conflicto, que se mantendrá incólume.
Condiciones para la Viabilidad de la Enervación
- Deberá llevarse a cabo la misma por el arrendatario demandado en el procedimiento en el que se le imputa la falta de pago de la renta. También es posible la enervación por el administrador concursal (en los términos del artículo 70 Ley Concursal) o por un tercero que no actúe contra la voluntad del arrendatario
- Debe realizarse el pago de todas las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago enervador del desahucio (artículo 22.4 LEC).
- El dies a quo para realizar la enervación se inicia cuando el demandado reciba la citación judicial en el que se indica la posibilidad de enervar la acción y el dies ad quem es el día del vencimiento del plazo de diez días previsto en el artículo 440.3 LEC.
- Por último, indicar que para evitar la inadmisión de la demanda de desahucio, el arrendador debe indicar en la misma si concurren las circunstancias para que pueda darse la enervación del desahucio (artículo 439.2 LEC).
Limitaciones y Restricciones de la Enervación
La enervación será ineficaz si se ha producido anteriormente otra enervación o cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario de manera fehaciente con un mes de antelación a la presentación de la demanda y no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.
Enervación Ad Cautelam
Cabe la posibilidad de efectuar una enervación ad cautelam, esto es, consignar y solicitar al tribunal la continuación del proceso para oponerse al desahucio. Dicha enervación no comportará la terminación de proceso sino el normal seguimiento del mismo a los efectos de debatir y enjuiciar si dichas cantidades reclamadas por el arrendador son debidas o no. En caso de estimación el arrendatario podría llevar a cabo posteriormente una nueva enervación.
ASPECTOS RELEVANTES EN LA TRAMITACIÓN PROCESAL DE LOS JUICIOS VERBALES DE DESAHUCIO
Los juicios de desahucio son conflictos de naturaleza civil, y la competencia para resolver estos casos recae en los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se ubica la finca arrendada en disputa (artículo 52.1.7º LEC).
La Demanda de Desahucio
Tras la reforma del artículo 437 LEC implementada por la Ley núm. 42/2015, de 5 de octubre, las demandas que inician el juicio verbal ya no son demandas sucintas, sino que se requiere el contenido y forma propios de las demandas de juicio ordinario. Esto incluye también la aplicación de lo dispuesto para dicho juicio en materia de preclusión de alegaciones y litispendencia.
En los desahucios por falta de pago o por expiración del plazo, el demandante tiene la opción de declarar en la demanda si se compromete a perdonar al arrendatario todo o parte de la deuda y las costas. Esto se condiciona al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo establecido por el arrendador, que no puede ser inferior a quince días desde que se notifica la demanda. Además, en la demanda se puede solicitar que se ordene la ejecución del desalojo en la fecha y hora que establezca el Juzgado (artículo 437.3 LEC).
Admisión de la Demanda de Desahucio por Falta de Pago
Una vez admitida la demanda, el Juzgado notificará al demandado para que abandone la propiedad y efectúe el pago al demandante, cancele la acción de desahucio si las circunstancias así lo permiten, o comparezca y plantee brevemente, a través de una oposición, las razones por las cuales no debe, en su totalidad o en parte, la cantidad reclamada (artículo 440.3 LEC).
En el mismo decreto que admite la demanda, también se establecerá la fecha de la audiencia en caso de oposición del demandado, así como la fecha de desalojo en caso de que no haya oposición.
Por lo general, la fecha de desalojo se establece después de la fecha de la audiencia. Sin embargo, se sugiere que una forma de agilizar la tramitación del desahucio es establecer dos fechas diferentes para el desalojo en el propio decreto de admisión: una posterior a la audiencia en caso de que esta se celebre (oposición al desahucio por parte del arrendatario) y otra fecha que podría ser incluso anterior a la audiencia en caso de que no se celebre la misma (falta de oposición por parte del demandado).
La notificación al demandado, crucial para una tramitación eficiente del desahucio, debe realizarse de acuerdo con lo establecido en el artículo 155 LEC (domicilio que aparece en la demanda).
Si el demandado no realiza ninguna de las acciones indicadas en el requerimiento (abandonar la propiedad y realizar el pago o comparecer para oponerse), se cancelará la fecha prevista para la audiencia y se procederá al desalojo de la propiedad en la fecha establecida, sin necesidad de notificación posterior, dando por terminado el juicio de desahucio.
En caso de que el demandado formule oposición, se celebrará la audiencia en la fecha especificada.
Admisión de la Demanda en Juicios de Desahucio No Fundamentados en la Falta de Pago
En los juicios de desahucio que se basan en la expiración del plazo de arrendamiento o en el desahucio por precario, el procedimiento procesal es idéntico al de los demás juicios verbales. Una vez presentada la demanda, se emite un decreto de admisión y se acuerda comunicarla al demandado para que presente una respuesta por escrito en un plazo de diez días, según lo establecido para el juicio ordinario. Si el demandado no comparece en el plazo establecido, será declarado en rebeldía de acuerdo con el artículo 496 LEC.
El demandado, en su respuesta por escrito, debe expresar de manera obligatoria su postura sobre la pertinencia de la celebración de una audiencia. Del mismo modo, el demandante debe expresar su posición sobre esta cuestión, en un plazo de tres días desde que se le notifique la respuesta del demandado. Si ninguna de las partes solicita una audiencia y el tribunal no considera necesaria su celebración, se dictará sentencia sin más trámites. Sin embargo, si alguna de las partes lo solicita, se programará una fecha y hora para la celebración de la audiencia.
La Vista en los Juicios de Desahucio
Si el arrendador demandante no asiste a la vista y el arrendatario demandado no manifiesta un interés legítimo en continuar el proceso, se considerará que el demandante ha renunciado a la demanda. En este caso, se le cargarán las costas judiciales y se le ordenará compensar al demandado, si este último lo solicita y demuestra que ha sufrido daños y perjuicios, según el artículo 442.1 LEC. Sin embargo, si el demandado es quien no comparece, el juicio seguirá adelante, según el artículo 442.2 LEC.
A menos que existan asuntos procesales pendientes de resolución, se dará la oportunidad a las partes de hacer aclaraciones y establecer los hechos en disputa. Si no hay acuerdo sobre estos, se propondrán y realizarán las pruebas admitidas, como estipula el artículo 443.3 LEC. Es importante señalar que en los juicios verbales de desahucio por falta de pago, al ser un proceso de carácter sumario, el demandado solo podrá argumentar y demostrar el pago o las circunstancias relacionadas con la posibilidad de enervación, de acuerdo con el artículo 444.1 LEC.
Una vez concluida la vista, si esta se llevó a cabo, el tribunal emitirá una sentencia dentro de los cinco días siguientes, tal como lo indica el artículo 447.1 LEC.
Ejecución en los Juicios de Desahucio
El legislador ha incorporado algunas particularidades en casos de desahucio por falta de pago o expiración del plazo, con el objetivo de acelerar y simplificar la ejecución de sentencias de desahucio lo máximo posible.
Ya sea en la sentencia condenatoria o en los decretos que finalizan el desahucio por ausencia de oposición, si el demandante ha solicitado en su demanda que se proceda con la ejecución del lanzamiento, de acuerdo con el artículo 437.3 LEC, esta mera petición será suficiente para la ejecución directa de la resolución que termine el proceso sin necesidad de trámites adicionales, según el artículo 548.3 LEC.
Además, las resoluciones condenatorias de desahucio por falta de pago o expiración del plazo no estarán sujetas al periodo de espera de 20 días para la expedición de la ejecución, conforme a lo estipulado en el artículo 549.4 LEC.
CONCLUSIONES
Las distintas modificaciones legislativas realizadas en relación al procedimiento de desahucio han logrado el efecto deseado: han hecho que el proceso de desahucio sea más rápido y eficiente, al simplificarlo considerablemente. Sin embargo, cabe la posibilidad de que se implementen más cambios y mejoras en este procedimiento en el futuro para adaptarlo a las necesidades prácticas y realidades sociales emergentes.
